Giải pháp trong quản lý vận hành tòa nhà

Những rủi ro tiềm tàng Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, các giao tế gần như đóng băng thì nhiều Cty quản lý BĐS vì muốn cắt giảm phí tổn đã cắt giảm luôn cả một số hoạt động bảo trì tòa nhà định kỳ. Điều này khôn xiết hiểm vì không được bảo trì trực tính để có thể ngăn ngừa rủi ro và hạn chế tới mức tối đa các trường hợp phải sửa chữa nguy cấp vừa rất mất thời kì lại tốn kém tiền tài. Ông Nguyễn Duy Thành, Giám đốc dự án Cty Savista cho biết: thường ngày người ta thực hành 5 bước để bảo trì tòa nhà, đó là: Bảo trì thẳng tắp, bảo dưỡng ngăn ngừa rủi ro, bảo trì sang sửa, bảo trì thẩm mỹ và bảo trì trì hoãn. Mỗi một bước đều có tầm quan yếu trong vận hành quản lý tòa nhà nếu không hiểu rõ, nguy cơ rủi ro là rất cao. Công tác bảo trì trực tính là công tác quan trọng nhất nhưng lại hay bị bỏ qua nhất. Do có bảo trì thẳng tính thì mới có thể phát hiện ra những dấu hiệu có nguy cơ mất an toàn cho toàn nhà và từ có có kế hoạch ngăn ngừa rủi ro.Không chỉ bảo trì những hệ thống kỹ thuật như máy phát điện, cầu thang máy, máy lạnh, máy bơm PCCC… mà bao gồm cả các hạng mục khác như cây trồng, phong cảnh tòa nhà, cấp thoát nước, hệ thống thông gió… thực tại đã chứng minh ở một số cao ốc không có bảo trì thường khi mưa đã gây ngập úng do hệ thống máy bơm thoát nước không hoạt động. Từ đó gây ngập tầng hầm làm hư hỏng xe, cầu thang máy, trạm điện, máy phát điện và nhiều hệ thống kỹ thuật khác tại tầng hầm của tòa nhà… Tại TP.HCM hầu hết các chung cư đều có khả năng gặp những rủi ro này. Chung cư thịnh ở Q.7 có tới 2 BQL, 1 BQL mới thành lập nhưng chưa được chính quyền địa phương công nhận do còn vướng thủ tục, 1 BQL cũ đã không được cư dân tín nhiệm vì thế chung cư gần như thường có BQL. Hay chung cư Srec Q.3, chung cư Ngọc Lan Q.7, chung cư Lữ Gia Q.11… bít tất đếu có khả năng gặp rủi ro trong quá trình quản lý vận hành do BQL không chuyên nghiệp. Giải pháp để quản trị rủi ro tốt “Quản trị rủi ro được làm bài bản gồm 3 bước chính, bước trước tiên là truyền bá văn hóa quản trị rủi ro cho toàn thể viên chức BQL biết và thực hành, vì rủi ro đến từ mọi phía, từ mọi quy trình, con người tham gia vào vận hành tòa nhà. Bước thứ hai là xác định và đánh giá về rủi ro tiềm tàng của tòa nhà. Quản trị rủi ro luôn là sự cân đối giữa rủi ro bằng lòng và cái lợi thu lại. Do đó, phương pháp quản trị rủi ro phải phục vụ cho bài toán cân đối này, không quá chặt, mà có sự linh hoạt thích hợp với thực tế. Bước ba là xây dựng kế hoạch hành động để đối phó với rủi ro. Sự dòm, đánh giá và các hành động ứng phó với rủi ro này phải được hợp nhất trong hết thảy BQL, chủ đầu tư và được thực hiện thành một quy trình xuyên suốt quá trình hoạt động của tòa nhà”: ông Thành cho biết. Bà Trần Thị Thanh Hằng, giám đốc điều hành Cty CP đầu tư và đào tạo Doanh Chủ lý giải việc kiểm soát rủi ro trong tòa nhà: “Từ bản đánh giá rủi ro đến kế hoạch hành động thì 80% là công việc của BQL. Còn thời đoạn đầu, xây dựng nền tảng, huấn luyện kỹ thuật, làm sao để truyền bá đồng bộ văn hóa quản trị rủi ro, thì chủ đầu tư, ban quản trị có thể nhờ nhà tư vấn có kinh nghiệm. Vấn đề quảng bá văn hóa quản trị rủi ro bây giờ đã khá phổ biến, nên việc thuê một Cty tương trợ tham mưu, đánh giá xác định có nguy cơ rủi ro không phải trả phí quá cao, mức phí tham mưu có thể hài lòng được để tạo nền móng trước hết cho quản trị rủi ro. Sau đó, BQL tòa nhà có thể tiếp tục phát triển hệ thống của mình”. Để quản trị được rủi ro thì sự nhận thức của lãnh đạo cao nhất trong Cty và sự chuyển tải các nhận thức đó đến hết thảy cấp quản lý bên dưới. Nếu không có sự quyết tâm, thì mọi quy trình xây dựng đều không được thực thi triệt để và sẽ trở thành hình thức chiếu lệ thiếu thực tế. Quản lý rủi ro là quá trình liên tiếp và lặp đi lặp lại, cần được tiến hành trong suốt quá trình hoạt động vận hành của dự án.Mỗi nhà quản lý rủi ro phải coi xét thảy các rủi ro của họ trên một cơ sở hàng tuần, hàng tháng tháng hoặc thẳng tắp và cập nhật đánh giá rủi ro nếu có so với hiện trạng ban sơ. “Quản trị rủi ro là nhiệm vụ quan trọng của bất kỳ hoạt động tòa nhà nào nhằm phát hiện ngăn ngừa các sự cố có thể xảy ra, kịp thời hạn chế thấp nhất mức độ ảnh hưởng của sự cố giúp tòa nhà luôn hoạt động hiệu quả, tần tiện thời kì, phí tổn. Do đó, việc xây dựng hệ thống kiểm soát rủi ro hiệp sẽ giúp tòa nhà ngăn ngừa những tổn thất, hỏng hóc tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, nâng cao tinh thần bổn phận của hệ thống BQL và khả năng cạnh tranh trên thị trường quản lý BĐS” - bà Hằng nói. Cao Cường (Báo Xây dựng)